Gesjoemel met energielabels drijft woningprijzen op: 'Vergoeding kan oplopen tot 10 procent van de koopsom'
Tienduizenden Nederlandse woningen hebben mogelijk een te gunstig energielabel. Daardoor betalen kopers en huurders voor duurzaamheid die er in werkelijkheid niet is. De gevolgen kunnen flink in de papieren lopen: volgens makelaar Leslie de Ruiter kunnen gedupeerden mogelijk een schadevergoeding eisen die oploopt tot 5 à 10 procent van de koopsom.
Naar schatting hebben 23.000 tot 55.000 woningen sinds 2021 mogelijk een onterecht gunstig energielabel gekregen. Dat blijkt uit onderzoek van vastgoeddatabedrijf Brainbay en Het Financieele Dagblad (FD). De te gunstige labels hebben mogelijk geleid tot een overschatting van de Nederlandse woningwaarde van 245 tot 570 miljoen euro.
Luister de uitzending hier terug:
Het energielabel speelt een steeds grotere rol bij de verkoop en verhuur van woningen. Een gunstig label wijst op een energiezuinige woning en kan daardoor de waarde verhogen. Maar als dat label niet overeenkomt met de werkelijkheid, betalen kopers mogelijk te veel voor een huis dat minder duurzaam is dan gedacht.
Energielabel A
Dat een gunstig energielabel de woningprijs opdrijft, ziet ook Jean Dohmen, journalist bij Het Financieele Dagblad. "Mensen willen graag een huis hebben met zo laag mogelijke energielasten. Je hebt liever label A dan label G. Dat spreekt voor zich. Dan betaal je veel meer. Maar je ziet dat die labels zich ook vertalen in hogere prijzen die mensen bereid zijn te betalen."
Volgens Dohmen vertonen de cijfers opvallende patronen. Zo is er een opvallende piek bij woningen die net binnen energielabel A vallen, terwijl er juist veel minder woningen met label B zijn. Dat kan erop wijzen dat energielabels bewust worden geoptimaliseerd om een gunstiger resultaat te behalen.
"Je ziet dat die labelaars, we hebben als FD die grafieken ook afgedrukt, een enorme oploop aan het randje van label A laten zien. En dan zie je een enorme deuk in die grafiek bij label B. En dan hebben ze dus hun stinkende best gedaan om die huizen nog onder label A te laten vallen."
Niet ieder energielabel dat dicht bij een grens ligt, is automatisch onjuist. Volgens het onderzoek kan de opvallende verdeling echter wijzen op het strategisch beïnvloeden van de uitkomst. Dat kan bijvoorbeeld gebeuren door bepaalde uitgangspunten bij de berekening van de energieprestatie gunstig te interpreteren.
Schadevergoeding
Wie een woning koopt met een energielabel dat achteraf niet blijkt te kloppen, hoeft zich daar volgens makelaar Leslie de Ruiter niet zomaar bij neer te leggen. Hij wijst op de mogelijkheid om de verkoper juridisch aansprakelijk te stellen. "Daar kun je heel veel aan doen. Niet op basis van verborgen gebreken, maar op basis van een variant daarop: de non-conformiteit. Je hebt iets gekocht wat niet de eigenschappen heeft die jou zijn beloofd. En ik denk dat je dan een hele goede kans hebt om daarvoor schade te vorderen bij de rechter. En dat kan over substantiële bedragen gaan."
“Je hebt iets gekocht wat niet de eigenschappen heeft die jou zijn beloofd. En ik denk dat je dan een hele goede kans hebt om daarvoor schade te vorderen bij de rechter.”
De schade kan volgens De Ruiter flink oplopen. "Als dat over 5 of 10 procent van de koopsom gaat, dan is dat echt enorm." Of een koper daadwerkelijk recht heeft op een vergoeding, hangt af van de omstandigheden en het bewijs. Wel kan een onjuist energielabel aanleiding zijn voor een juridisch geschil over de eigenschappen van de woning en de betaalde koopprijs.
Duurzaamheid bij miljonairs
Dat duurzaamheid belangrijk is voor de woningwaarde, geldt volgens De Ruiter niet alleen voor mensen die op hun energierekening moeten letten. Ook in het hogere prijssegment speelt het energielabel een rol, al zijn de redenen daar soms anders.
"In het middensegment voor de cash-out vinden mensen dat van belang. Die willen gewoon een woning met lage energielasten, te vergelijken met die wasmachine met energielabel A. In het topsegment, waar ik me dan wat meer in begeef, zien we dat mensen misschien iets minder geven om de daadwerkelijke energierekening. Alleen daar gaat de duurzaamheid gewoon mee vanuit een soort moraliteitsbesef."
Daarom vindt De Ruiter het gesjoemel met energielabels in alle segmenten kwalijk. "En daar ben ik dan ook een ernstig tegenstander van." De gevolgen van een ongunstig energielabel kunnen bovendien groot zijn. "Sterker nog, woningen met energielabel G bijvoorbeeld, die zijn op dit moment eigenlijk onverkoopbaar", stelt de makelaar.