Econoom: dalende huizenprijzen, maar starter is nog niet beter af
Volgens Rabobankeconoom Nic Vrieselaar moeten starters niet te hard staan te juichen bij de dalende verkoopprijzen van huizen. Vanwege de rentestijging kunnen starters ook minder geld lenen bij de bank, waardoor de maandlasten voor kopers hoger zijn, zegt Vrieselaar in Goedemorgen Nederland op NPO 1.
De verkoopprijzen van huizen in Nederland zijn in het laatste kwartaal van vorig jaar gedaald met gemiddeld 6,4 procent op jaarbasis, meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Volgens de belangenorganisatie is dat de eerste daling op jaarbasis in negen jaar tijd, waarbij zij spreekt van een "omslagpunt".
De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning lag in de laatste drie maanden van 2022 op 407.000 euro, aldus de NVM. Een nieuwbouwwoning kostte gemiddeld 498.000 euro.
Volgens Vrieselaar is de prijsdaling in ieder geval geen slecht nieuws. "Het is niet gek. Als je ziet hoe oververhit de huizenmarkt was, is het harstikke logisch dat de rente nu hoger zijn dan dat de huizenprijzen dalen."
'Niet beter af dan jaar geleden'
Maar de econoom plaats een kanttekening. "De prijsdaling betekent niet dat je als starter beter af bent dan een starter van een jaar geleden. Heel veel Nederlanders lenen maximaal ten opzichte van hun inkomen. Ze zijn dan erg afhankelijk van de hypotheekrente. Als de rente daalt, mag je meer lenen. Als de rente stijgt, zoals nu, mag je minder lenen."
Werkgeversorganisatie AWVN verwacht dat de cao-lonen dit jaar zo'n zes procent stijgen. "Maar zelfs als je zo'n stijging van je salaris hebt, kun je onder de streep zes à zeven procent minder lenen dan een jaar geleden. Dat betekent dat je minder kunt bieden op een huis. Dat zorgt ervoor dat de huizenprijzen onder druk staan en dalen."
Maar minder lenen betekent hogere maandlasten, zegt Vrieselaar. "De huizenprijzen zullen nog veel verder moeten dalen willen starters beter af zijn dan starters van een jaar geleden."
'Sentiment gekeerd'
Met de dalende verkoopprijzen is de huizenmarkt wel weer wat genormaliseerd, zegt Vrieselaar. "De woningmarkt was superoververhit. Je zag dat zelfs tweeverdieners die modaal verdienen - dan behoor je tot de dertig procent meest verdienende Nederlanders - geen gemiddeld huis in Nederland konden betalen. De prijzen stonden niet meer in verhouding met wat je als normale Nederlander verdient."
Hij denkt dat het "sentiment op de markt echt is gekeerd. Mensen hebben door dat de huizenprijzen dalen en bieden niet meer over als een kip zonder kop".
Dalen renten verder?
Of de renten verder stijgen durft Vrieselaar niet te voorspellen. "Het is lastig te zeggen. Je ziet dat de economie wat afkoelt. Door de rente te verhogen, houden mensen hun geld op de bank om te sparen en wordt het voor bedrijven duurder om te investeren en dat remt de vraag naar producten en diensten. Daardoor zakt de inflatie."
"Je ziet dat de economie nu al afkoelt vanwege de energiecrisis. Dat zou ook meer druk op de inflatie kunnen zetten, waardoor de rente niet verder hoeft te stijgen. Maar ik verwacht dat de Europese Centrale Bank, die de rentes bepaalt, de rente toch wel iets verder gaat verhogen. Dat betekent dat de hypotheekrente iets verder omhoog gaat."
'Valt weer wat te kiezen'
Gunstig is vooral dat meer woningen te koop staan, zegt Vrieselaar. "Begin 2021 stond er weinig te koop en wat er te koop stond was weg als je met je ogen knipperde. Je ziet nu dat er in heel Nederland drie keer meer huizen te koop staan en in de grote steden zelfs bijna vier keer zoveel als een jaar geleden. Als een starter valt er wel weer wat te kiezen."